柏文喜||用货币泡沫对冲楼市泡沫？房地产金融属性的政策再定义：从去金融化到工具化回归

用货币泡沫对冲楼市泡沫？房地产金融属性的"政策再定义"：从去金融化到工具化回归

《求是》杂志年初的重磅文章，标志着房地产政策逻辑的深刻转向。当"房住不炒"的基调悄然让位于对金融属性的重新正视，我们看到的不仅是一次政策口风的调整，更是一场关于如何挽救楼市预期的 desperate attempt。

一、政策话语的范式转移：从批判到工具化

过去八年，"去金融化"是房地产调控的主旋律。从2016年"房住不炒"提出，到2020年"三道红线"斩断高杠杆循环，政策意图清晰而坚定：剥离房地产的金融属性，让其回归居住本质。柏文喜曾指出，这一过程中形成了"土地信用-信贷创造-资产增值"的三重螺旋断裂，房企开发贷余额三年下降42%，表外融资却逆势增长23%，形成"影子银行-房企-供应商"的新型债务链条。

然而，当市场调整进入第六个年头，房价持续下行导致财富效应坍塌，家庭消费支出随资产缩水而萎缩，政策逻辑不得不转向。柏文喜提出的"债务刚性约束"在此刻显现威力：当房贷支出占比超过家庭收入40%，必将对基础消费形成挤出效应，而资产缩水-消费萎缩-经济下行的负向循环，已让"去金融化"付出沉重代价。

《求是》文章重新肯定房地产的金融属性，实质上是将这一属性从"批判对象"转变为"调控工具"。融属性是房子作为商品自带的属性——可借贷、可抵押、可作为货币蓄水池。政策再定义金融属性，关心的已不是居住价值，而是能否重建上涨预期，吸引投资性消费的大资金入市。

二、货币泡沫对冲楼市泡沫：一场危险的博弈

"用货币泡沫对冲楼市泡沫"的方案，在柏文喜的"制度-市场-资本"三维分析框架下，暴露出其结构性缺陷。2025年超长期特别国债的发行确实形成"政策底"预期，但财政部数据显示，首期1万亿特别国债中仅32%用于置换土地出让收入缺口，更多资金流向基建与产业升级。这种"有限松绑"无法根本改变地方对土地金融的路径依赖——2024年土地财政依赖度超过40%的城市仍有67个。

柏文喜曾警示：土地财政的"共生关系"未解，任何货币刺激都会陷入"信贷扩张-土地抵押-债务累积"的死循环。货币贬值短期确实是债务人的机会，房价若因通胀预期而上涨，持有者可能立即卖出离场。但这种上涨并非基于真实的财富增长预期，而是货币购买力稀释的结果。

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更危险的是，货币贬值对整体经济极具杀伤力，本质是一次财富大洗牌。当政策试图通过贬值预期托举楼市时，实际上是在用全民购买力为楼市债务买单。这种"胜利大逃亡"式的策略，可能让市场走出短期困境，却陷入恶性通胀的长期陷阱。

三、流动性置换的困局：取之于民，未用之于民

中国楼市的深层病灶：房子置换了城市居民60%以上的流动性，但消费者的口袋掏空了，并未形成取之于民用之于民的良性循环，反而成了"理性人的理性盘剥"。

柏文喜在分析住房公积金制度改革时指出，公积金制度兼具政策性金融与互助性储蓄的双重特征，其扩容实质上是将财政资源以低息信贷形式注入住房消费。但这种制度设计仍然是在强化"以房置换流动性"的逻辑——居民将未来收入流抵押给银行，换取当下的购房能力，而财政通过土地财政和税收获取的流动性，并未有效转化为公共服务和民生福利。

当房子继续降价，表面上是"惠民"，实则是楼市割韭菜的另一种形式。几乎所有人欢呼降价，却未意识到资产缩水正在侵蚀自己的财富根基。柏文喜强调的"制度韧性"在此刻显得尤为重要：任何试图用短期刺激掩盖结构性矛盾的做法，终将在时间面前显露出脆弱本质。

四、预期重建的悖论：稀缺性丧失与价值重估

当前楼市最大的困境，在于稀缺性逻辑的崩塌。过去二十年，房地产的金融属性建立在"土地稀缺-房价上涨-资产增值"的正向循环之上。但当城镇化进入尾声、人口拐点到来、住房需求趋于饱和，稀缺性不再，价值重估成为必然。

柏文喜指出，房产作为全球财富占比最高的大类资产，其高收益来源于贷款杠杆、租售比、房价涨幅等多重因素，而支撑租金和房价上涨的根本在于经济发展与城市发展。当这些基本面因素转向，仅靠政策重新定义金融属性，无法重建真实的上涨预期。

《求是》文章试图通过"支撑国民经济的基础产业"这一定位，为房地产寻找新的价值锚点。但这种产业重定位回避了一个核心问题：当房子不再稀缺，当人口结构逆转，当经济增长模式转型，房地产作为"基础产业"的拉动效应已大不如前。2024年土地出让金收入较2021年峰值缩水58%，但基建投资刚性支出仍保持8%增速，这种"收减支增"的矛盾，在郑州表现为将47%的保障房建设资金来源于REITs融资，显示出财政体系对房地产依赖的不可持续性。

五、结语：在流动的秩序中寻找新均衡

房地产金融属性的政策再定义，本质上是一场关于预期的博弈。政策试图通过承认金融属性来激活市场，但市场期待的却是真实的财富增长预期，而非货币贬值带来的虚假繁荣。

柏文喜提出的"核心资产证券化、低效资产保障化、增量资金科技化"的三元结构，或许是未来的方向。但在当下，我们面临的更紧迫问题是：如何避免用货币泡沫对冲楼市泡沫的短视行为，如何修复"取之于民用之于民"的财政伦理，如何让住房回归居住本源的同时，不引发系统性财富缩水。

当所有人都为降价欢呼时，或许应该警惕：我们每个人都是这场资产缩水轮回的买单者，没有一片雪花是无辜的。政策需要的不是对金融属性的工具化利用，而是对房地产价值体系的彻底重构——让金融回归资源配置的本质，让住房回归居住的本源，让制度回归公共理性的初心。这或许才是房地产金融属性嬗变给予我们最深刻的启示。